離譜的空兌費(fèi)
4月16日下午，沈陽某茶城三樓，33歲的劉洪濤被一家茶行玻璃上貼著的“旺鋪轉(zhuǎn)讓”廣告所吸引。劉洪濤在廣告前短暫停留了幾秒后，進(jìn)入了茶行。
“您的檔口要出兌嗎？”劉洪濤開門見山地問。
茶行老板看了劉洪濤一眼：“對。”
劉洪濤：“多少錢？”
老板：“25萬。”
劉洪濤這時(shí)才仔細(xì)查看了一下茶行，這是一個(gè)有點(diǎn)復(fù)古情調(diào)的經(jīng)銷茶葉和茶具的檔口，面積不算大，但商品的擺設(shè)比較合理，處處彰顯著茶行主人的情調(diào)。
劉洪濤：“算上這些貨吧？”
老板：“空兌25萬。”
劉洪濤詫異地笑了：“什么東西都沒有還25萬？”
老板：“對呀，茶城就這個(gè)價(jià)兒！”老板見劉洪濤有些吃驚，補(bǔ)充道：“旁邊的檔口剛兌完不久，裝修還不如我這呢！”
“怎么也想不通，空檔口出兌還要加價(jià)，而且這么多。”劉洪濤對記者說，那個(gè)檔口是那位老板向茶城管理方租的，年租金才5萬多。
然而，其他業(yè)戶的說法證實(shí)了劉洪濤對這個(gè)行業(yè)現(xiàn)狀的不了解。茶城一商戶告訴劉洪濤，空兌費(fèi)多少完全是老板說了算，像前些年那樣一分錢不用額外支付地接過生意已經(jīng)是不可能的了。
從3萬到50萬不等
在沈陽本地的一些論壇上，有關(guān)空兌費(fèi)的討論已經(jīng)非常激烈。“非常誠懇地提出這個(gè)讓我非常疑惑的問題，是沈陽這樣還是全國都這樣呢？這正常嗎？”在天涯社區(qū)，這樣一條普通的帖子被點(diǎn)擊1000多次，并引起廣泛熱議。有網(wǎng)友認(rèn)為，空兌費(fèi)是極其不合理的，但也有網(wǎng)友表示，空兌費(fèi)是市場競爭的結(jié)果。
記者在趕集網(wǎng)、58同城及百姓網(wǎng)等一些網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，很多店鋪轉(zhuǎn)讓中都產(chǎn)生了空兌費(fèi)。記者隨機(jī)抽取了30家店鋪，其中竟然有22家有空兌費(fèi)。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，空兌費(fèi)比較高的多集中于商場檔口、大學(xué)食堂、市場攤位等，這些多為客源比較集中的商業(yè)區(qū)經(jīng)營場所，檔口或攤位早已被從管理方處租賃一空，而租賃者因事等無法經(jīng)營而出兌，由于生意紅火，要兌的人比較多，所以租賃者就抬高價(jià)格，空兌費(fèi)一般為3萬至50萬。“一看就是賺錢的買賣，加空兌費(fèi)也有的是人接手。”五愛市場業(yè)戶王先生說。
此外，很多街邊門市也被冠以較高的空兌費(fèi)，如小區(qū)門口超市、旺地飯店等，由于生意紅火，空兌費(fèi)也不低，一般在2萬至10萬不等。
成旺鋪轉(zhuǎn)讓“潛規(guī)則”
“空兌費(fèi)現(xiàn)在已經(jīng)成了旺鋪的潛規(guī)則。”王先生說，2005年以前，店鋪出兌一般都是按照實(shí)際價(jià)格，沒有溢價(jià)行為，比如一家超市出兌，老板一般會(huì)將剩下的房租與貨款合并折價(jià)，折合多少錢就兌多少錢，有時(shí)候甚至虧一點(diǎn)也就兌了，后來一些地段比較好的旺鋪在出兌時(shí)，由于比較搶手，承兌人主動(dòng)加價(jià)，一般也就幾千塊錢，就此出現(xiàn)了空兌費(fèi)，此后愈演愈烈，最近一年來頻現(xiàn)天價(jià)空兌費(fèi)。
昨日記者聯(lián)系了渾南新區(qū)一家正在出兌的超市，負(fù)責(zé)人稱該超市出兌價(jià)格是60萬，其中包含了20萬元的貨款和6萬元的租金，其他30多萬就算是空兌費(fèi)了。
王先生說，雖然空兌費(fèi)在全國各地都存在，但沈陽相對比較明顯，特別是一些商場的高昂空兌費(fèi)讓人咋舌。
推高商鋪價(jià)格
事實(shí)上，劉洪濤對于茶生意鐘情已久，開一個(gè)茶葉商行，并按照自己的風(fēng)格裝修好，然后定期舉辦一些沙龍以茶會(huì)友是他的想法。業(yè)內(nèi)朋友建議他，茶行最好能夠開在茶城或茶葉商行比較集中的區(qū)域，街邊零散的店面賺錢能力相對較差。
因?yàn)槁犈笥颜f茶城有檔口出兌的消息，他才迫不及待地來到茶城實(shí)地考察。
“一個(gè)幾十平方米的檔口有30多萬的進(jìn)貨資金就夠了，但如果二三十萬只能兌一個(gè)空檔口的話，那這生意我就沒法做了。”劉洪濤說，如果再加上進(jìn)貨費(fèi)，現(xiàn)在一下子拿出六七十萬還比較困難，所以開茶葉商行的生意也只好暫時(shí)放棄。
“很多生意其實(shí)投入并不大，但是加上空兌費(fèi)的話就大了。”在東北大馬路一小區(qū)門口開超市的陳保恒說，他的超市空兌費(fèi)是5萬，加上貨一共12萬。“空兌費(fèi)都快趕上貨貴了。”陳保恒說，如果不是因?yàn)榭諆顿M(fèi)的話，他可能會(huì)兌下另外一個(gè)小區(qū)門口的大超市，那的客流量非常大，但空兌費(fèi)要12萬。
除了抬高生意門檻外，空兌費(fèi)也抬高了商鋪價(jià)格。聯(lián)合路一家飯店老板曲女士說，原來該店的租金是每年8萬，今年漲到了9萬。“門市生意好，老板才漲租金的。”曲女士說，由于該門市空兌也得三四萬元，所以面對漲價(jià)也得接受。
何謂空兌費(fèi)
近年來，隨著沈陽商業(yè)的發(fā)展，商鋪特別是旺鋪在出兌時(shí)因搶手而產(chǎn)生了空兌費(fèi)，即出兌人即便不提供給承兌人任何商品和設(shè)施，也要收取一定的溢價(jià)費(fèi)用。而目前暫無相關(guān)部門或法規(guī)對其監(jiān)管。
空兌費(fèi)軌跡
五年前興起并迅速攀升
產(chǎn)生
空兌費(fèi)的出現(xiàn)大致應(yīng)該在2007年之后
發(fā)展
伴隨著房價(jià)上漲需求旺盛房租上漲裝修價(jià)格上漲出兌者希望收回成本這樣一個(gè)鏈條，空兌費(fèi)走勢始終處于攀升態(tài)勢
衍生
需求旺盛催生了“職業(yè)空兌”，專門找尋海量信息，迅速將其“拿下”，然后轉(zhuǎn)手獲取其中的差價(jià)
未來
目前中國的經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但在提高收入、擴(kuò)大內(nèi)需等政策的對沖下，兌費(fèi)價(jià)格將趨于穩(wěn)定
中新
空兌費(fèi)鏈條
職業(yè)空兌：憑眼力賺差價(jià)
高昂的空兌費(fèi)，讓一些炒家看到了商機(jī)。昨日記者在58同城上看到了很多商業(yè)地產(chǎn)的信息，其中竟然有很多剛剛裝修好的商鋪在轉(zhuǎn)讓。
“其實(shí)不少商鋪就是靠賺空兌費(fèi)賺錢。”一家轉(zhuǎn)讓水果店的老板蔡先生終于吐露了實(shí)情。蔡先生說，2007年他在北行附近開了一家水果店，后來出兌的時(shí)候賺了4萬多，他發(fā)現(xiàn)通過開店兌店可以賺取不少差價(jià)，因此就從事起了這個(gè)生意。“一定要有眼光。”蔡先生說，現(xiàn)在他已成功兌掉了4家店鋪，一般情況下，他每天都會(huì)看報(bào)紙，然后從中選擇合適的生意兌下來，然后再通過小區(qū)朋友及同事的介紹將生意轉(zhuǎn)讓，從而獲利。
本報(bào)記者 張林林
空兌費(fèi)的現(xiàn)狀
暫無監(jiān)管 自由協(xié)商
針對沈陽愈演愈烈的空兌費(fèi)現(xiàn)象，記者聯(lián)系了工商及服務(wù)業(yè)管理部門，對方均表示不是其管轄范圍。
記者從沈陽市工商局了解到，目前沈陽個(gè)體戶已突破22萬，每天都在發(fā)生著大量的商鋪轉(zhuǎn)讓，但是，是否有空兌費(fèi)以及空兌費(fèi)多少完全由買賣雙方共同協(xié)商，行政部門不進(jìn)行干涉。本報(bào)記者張林林
空兌費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)
增加了投資風(fēng)險(xiǎn)
遼寧產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長方天教授認(rèn)為，空兌費(fèi)的產(chǎn)生是市場競爭的結(jié)果，一些地段好的旺鋪產(chǎn)生溢價(jià)無可厚非。
不過，空兌費(fèi)的產(chǎn)生在一定程度上炒熱了商業(yè)地產(chǎn)，拉高了商業(yè)地產(chǎn)或旺鋪的價(jià)格，有可能出現(xiàn)價(jià)格高于價(jià)值的現(xiàn)象。而且高昂的租金也增加了投資風(fēng)險(xiǎn)，一些黃金地段在幾年后可能由于拆遷等成為非黃金地段，因此現(xiàn)在花數(shù)十萬的空兌費(fèi)后，將來再出兌時(shí)未必也能收取到同樣高昂空兌費(fèi)。本報(bào)記者張林林
空兌費(fèi)的“七寸”
在房租到期前轉(zhuǎn)手
盡量爭取在房租到期之前把店面轉(zhuǎn)手，如果房租到期了卻沒能轉(zhuǎn)兌出去，兌費(fèi)就有打水漂的風(fēng)險(xiǎn)。這種情況一旦發(fā)生，解決的辦法就是跟房主商量，看能否續(xù)交幾個(gè)月的房租，直到轉(zhuǎn)兌出去。據(jù)《新文化報(bào)》
投資租店原則
最重要的是選地點(diǎn)
1.看地點(diǎn)：租門市選址是最重要的一項(xiàng)。首先應(yīng)該考慮是不是有產(chǎn)業(yè)集聚。這樣的地點(diǎn)兌費(fèi)自然就高，開店也容易火。比如開在食品一條街上的飯店門市。
2.看價(jià)格：如果店面位置很好，就要多了解周邊臨近的店鋪，看看是不是都要這么高的兌費(fèi)。如果周邊兌費(fèi)行情低，可以和店主協(xié)商降低。最好是找到一個(gè)正在出兌的你想從事的行業(yè)，這樣會(huì)省下許多裝修和設(shè)備的成本。
3.看協(xié)議：轉(zhuǎn)租的房子要看原租戶的租房協(xié)議，看租房期限、是否允許轉(zhuǎn)租。如果原租房協(xié)議上沒有約定允許轉(zhuǎn)租，則必須征得房東同意，否則房東有權(quán)終止轉(zhuǎn)租。據(jù)《新文化報(bào)》
投資成本提醒
租金別超過總投入40％
對于投資實(shí)業(yè)者來講，房租、人力成本、水電費(fèi)以及商品損耗是其主要的成本構(gòu)成。一般來講，房租是最大的支出，尤其是在地價(jià)高的地方。
一般而言，門店經(jīng)營的租金最好不要超過總投入的40％，商務(wù)樓辦公則要控制在30％以下水平。
此外，租金投入與其他成本支出也有連帶關(guān)系租金投入越高，往往預(yù)示著該地址的商業(yè)價(jià)值越高，為了迎合周邊的客戶群體，創(chuàng)業(yè)者也不得不在物業(yè)費(fèi)、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、宣傳投入等方面，連帶出更多的投入。所以，對租房的考慮應(yīng)放在整個(gè)創(chuàng)業(yè)過程中，重點(diǎn)考慮。
投資案例解析
餐飲門店注意這三點(diǎn)
1.該地址能否工商注冊，環(huán)保、消防、衛(wèi)生等許可能否批下來，尤其是環(huán)保評估。
2.轉(zhuǎn)讓費(fèi)、裝修費(fèi)的預(yù)算能否承受，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是否包含營業(yè)執(zhí)照的轉(zhuǎn)讓。
3.周邊餐飲店?duì)I業(yè)狀況如何，是否過多，是否還有市場空間，是否能形成差異化競爭。
